Di per sè, valutare una casa non è mai facile…. Ma valutare la propria, o di un amico/parente, è ancora più difficile. Per questo ti consigliamo di affidarti a un’agenzia immobiliare professionale: avranno, o perlomeno dovrebbero avere, tutti gli strumenti e le informazioni necessarie per farti una stima accurata del valore del tuo immobile. Show
Per far si che le valutazioni siano più veritiere possibili, è importante conoscere tante informazioni, come ad esempio quanti e quali immobili sono stati venduti nella tua zona negli ultimi 6 mesi e, soprattutto, a quali cifre. Ci imbattiamo molto spesso in “fantomatiche” valutazioni fatte dall’amico o dal vicino di casa… peccato che, nel 95% dei casi, siano completamente fuori mercato. Perchè succede? Semplice: se la tua casa vale molto anche la sua avrà un valore simile (se non maggiore). Diciamo che una persona che non è nel settore, può provare a fare una STIMA del valore di mercato di un immobile. Il VALORE DI MERCATO è l’importo stimato al quale l’immobile potrebbe essere venduto alla data della valutazione, da un venditore a un acquirente che non siano condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing. Detto ciò… rimbocchiamoci le maniche e procediamo. Guida dettagliata per calcolare il valore della tua casa in 3 semplici passaggi Per poter procedere nel calcolo ti serviranno, una calcolatrice, un righello e le planimetrie catastali dell’immobile e di tutte le sue pertinenze. PremessaInnanzi tutto devi sapere che sono 6 gli ELEMENTI CHE DETERMINANO IL VALORE DI UN IMMOBILE RESIDENZIALE:
Motivazione dell’acquistoIl MOTIVO per cui si sta acquistando un immobile può incidere molto sulla valutazione dello stesso… Facciamo un esempio: se volessi comprare un appartamento allo stesso piano o nello stesso palazzo dei tuoi genitori/figli/amici tutti i costi è molto probabile che sarai disposto a pagare anche di più del valore dell’immobile. D’altronde non hai alternative (non credo ce ne saranno molti), se vuoi quell’immobile lo dovrai pagare la cifra richiesta dal venditore (che farà il prezzo), o giù di li. Dimensioni, caratteristiche, accessori e stato di conservazione dell’immobileDelle DIMENSIONI, CARATTERISTICHE, ACCESSORI e STATO DI CONSERVAZIONE ne parleremo più avanti (Precisamente alla Fase 2 e 3).
Location dell’immobileLa LOCATION è un altro elemento importante da valutare: un singolo comune è suddiviso in varie zone; ognuna di queste ha caratteristiche, valori e immobili di diverso pregio. Quindi è logico che il valore “di uno stesso immobile” possa cambiare da una zona ad un’altra. Per farti capire
che non è così semplice fare una valutazione devi sapere che, a volte, il valore può cambiare da palazzo a palazzo, anche se è nella stessa zona. D’altronde non esiste una persona uguale a un’altra… Andamento del mercatoConoscere L’ANDAMENTO DEL MERCATO può servirti a calibrare la cifra col quale metterai in vendita la casa. Se il “TREND” è positivo potresti osare aggiungendo 10/15.000 € in più al valore che avevi pensato di utilizzare (a scendere sei sempre in tempo); mentre se è negativo dovrai stare molto attento… ci vuole poco per svalutare l’immobile (in quel caso, dopo si può solo cercare di limitare i danni). Finiti tutti i preamboli… Iniziamo con la valutazionePer calcolare il valore di mercato del tuo immobile, devi seguire questi 3 semplici passaggi:
Adesso, calcolatrice alla mano e si inizia… Trova il valore al Mq della tua zonaCome detto precedentemente, un privato può non essere in possesso di alcune informazioni storiche. Perciò, per avere un idea di valore al mq di una determinata zona, devi utilizzare l’unico strumento che hai a disposiziono: I DATI OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’agenzia delle entrate. Per accedere a questi dati basta “andare” sul sito www.agenziaentrate.gov.it e selezionare Provincia, Comune, Zona e Tipo di destinazione immobiliare. Una volta selezionato tutto otterrai un valore, espresso in Euro, che oscilla, da un minimo a un massimo, per ogni mq calcolato sulla superficie lorda (incluso muri interni/escluso muri esterni). Questo dato si basa sulle vendite realmente effettuate su un determinato territorio… non può essere aggiornatissimo, ma ci va vicino (di solito riporta dati del semestre precedente). Vogliamo fare un piccolo appunto. Se sei andato sul sito dell’Agenzie delle Entrate, ti sarai accorto che la tua città (Prato nello specifico) è stata suddivisa in Macro zone; questo renderà il dato non molto preciso!! Prendiamo ad esempio la Zona 1 (Suburbana/Frazioni a sud), questa comprende S.Giorgio e S. Maria a Colonica, Paperino,
Iolo, Vergaio, Tavola, Casale e Fontanelle.. Non ti sembra un po’ troppo grande per essere molto precisa? A noi si… Anche se sono vicine, queste zone, hanno valori e richieste completamente diverse. Chiarito questo aspetto possiamo ripartire… Hai controllato qual è il coefficiente € / Mq (fai una media tra i valori min e quelli max) della tua zona? Bene… Allora puoi passare alla Fase 2. Calcola la superficie commercialePrima di iniziare ed entrare nello specifico, dobbiamo spiegarti la differenza fra superficie calpestabile e commerciale. Molti pensano che sia la stessa cosa, ma non è così: Superficie
Commerciale = È uno degli strumenti indispensabili per calcolare il valore di mercato degli immobili. Superficie Calpestabile = In “parole povere” è la metratura netta/calpestabile di un immobile.
Infatti, sia il valore € / mq che il calcolo dei criteri di merito sono parametri che possono “variare” in base allo scopo della valutazione (possono essere calcolati o interpretati in modo soggettivo) e di chi li fa (privato, geometra, agente immobiliare, perito bancario). Per calcolare la superficie commerciale dovrai sommare: Superficie coperta calpestabile (i mq interni dell’abitazione) che comprende:
Superficie scoperta (i mq derivanti dalle superfici scoperte) che comprende:
Per tutte queste voci, la percentuale stabilita, verrà applicata fino a un massimo di 25 mq;
Pertinenze (i mq derivanti dalle pertinenze e dei vani accessori) che comprende:
Come dicevamo all’inizio del paragrafo, queste percentuali di calcolo possono variare a seconda della qualità, delle dimensioni e dell’ubicazione dell’immobile. Per semplificarti il calcolo ti abbiamo dato le percentuali che vengono utilizzate “in linea generale” . Se hai ultimo il calcolo della superficie commerciale puoi procedere con la Fase 3; Se invece dovessi avere dei problemi a recuperare le misure, rivolgiti pure a noi o al tuo geometra di fiducia. Aggiungi/sottrai i criteri di meritoI criteri di merito sono dei parametri appositamente studiati per attribuire il giusto valore alle specifiche caratteristiche, interne ed esterne, dell’abitazione. Sempre per facilitarti i calcoli, abbiamo provveduto a farti una sintesi dei PRINCIPALI CRITERI DI MERITO: Tipologia costruttival prezzo può subire delle variazioni in base alla tipologia dell’immobile:
Età costruttiva e finiture esterneSia l’età anagrafica che lo stato e le finiture dell’immobile hanno un coefficiente specifico nell’attribuzione del valore di mercato
Siccome parliamo anche di “Prestigio” condominiale, oltre che di età anagrafica, sbagliare coefficiente è molto facile. Non tutti sanno l’anno di costruzione del proprio immobile (e andranno a occhio) e diventa molto soggettivo stabilire se il proprio immobile sia in buono o in ottimo stato… PianoQuesto fattore è valido, ovviamente, solo per gli appartamenti. In questo punto non si parla solo di “Altezza” in senso lato, ma anche di ascensore (in questo caso, più alto è il piano e meno valore avrà l’appartamento).
Solo un ultima delucidazione: molti definiscono “Attico” gli appartamenti all’ultimo piano, ma non è così. ATTICO è soltanto un appartamento situato all’ultimo piano abitabile di un edificio, costruito al di sopra della cornice di coronamento (ovvero al di sopra del lastrico solare o del tetto dell’edificio); in genere è totalmente arretrato rispetto alla facciata ed è provvisto di una terrazza a livello. Quindi… Se possiedi un appartamento su 2 livelli, all’ultimo piano, con mansarda e terrazzo non hai un attico, bensì un ultimo piano. Finiture interne e stato di conservazioneGiudicare la distribuzione interna degli spazi e la qualità delle finiture (pavimenti, porte, sanitari) è abbastanza facile, ma devi conoscerne il valore. Più difficile è giudicare se l’immobile sia in buono stato oppure ristrutturato (la differenza sta nel tempo di quando sono stati fatti i lavori).
Classe EnergeticaPer definizione, la classe energetica comprende automaticamente anche la qualità dei principali impianti (riscaldamento, raffrescamento, ventilazione, pannelli solari e fotovoltaici) e la qualità dell’isolamento acustico e termico (pareti, pavimento, tetto e serramenti). Le classi energetiche vanno dalla “G”, la più bassa, alla “A4”, la più alta. Chiaramente, più alta è la classe e più alto è il coefficiente.
Esposizione e vistaEntrambi questi aspetti costituiscono un vero e proprio surplus per l’immobile. Stesso discorso vale per la vista: un conto è vedere una collina o uno spazio aperto, un altro è affacciarsi su una corte interna.
Comodità di accesso ai serviziLa vicinanza ai servizi pubblici, alle zone verdi, ai negozi/supermercati e/o all’autostrada può garantire all’immobile, un ulteriore bonus.
Stato LocativoFino ad ora ci siamo occupati solo degli immobili cosiddetti “vuoti”, ma potresti voler valutare un immobile locato. In questo caso, credo tu ne sia consapevole, si tratta di quantificare il “danno” o minusvalore (gli immobili locati varranno sempre meno di quelli “vuoti”, anche se dovessero avere una resa molto alta).
Con i Coefficienti di merito abbiamo finito….
Un esempio su tutti potrebbe essere costituito dalla conoscenza o meno di una determinata zona; Nel Centro Storico di Prato (come in altre Province) il valore di un terrazzo, piuttosto che di un box o di un posto auto è più alto che in altre zone. Una persona che conosce questa dinamica procederà a modificare la percentuale di calcolo del singolo criterio, una che non la conosce manterrà quella “originale”. NON PARLEREMO, IN QUESTA SLIDE, DELLE NUOVA COSTRUZIONI… Queste sono già state valutate (secondo altri criteri) dal Costruttore / Impresa Edile e hanno un mercato completamente diverso… Esempio pratico: valutiamo un immobilePrima di concludere, ti faremo un ESEMPIO PRATICO, così vedrai, nero su bianco, come si applica tutta la “Teoria” fatta fin ora… Facciamo conto che tu debba valutare un appartamento di 4 vani, in buono stato, 95 mq totali (80 mq netti + 10 mq di muri interni + 5 mq di muri esterni), con 2 balconi di 8 mq ciascuno e un garage di 20 mq nella zona di GRIGNANO. Altre Caratteristiche:
ora che abbiamo tutti i dati possiamo partire con i calcoli Trova il valore al Mq della tua zonaDati OMI 2° semetre 2019: Abitazioni civili; Zona Grignano – Le Badie Calcola la superficie commerciale80 Mq Appartamento (100%) + 10 mq muri interni (100%) + 5 mq muri esterni (50%) + 4 mq balconi (25%) + 10 mq di box (50%) = TOT 109 MQ Aggiungi/sottrai i criteri di merito
COEFFICIENTE DA APPLICARE = – 8% Ora che abbiamo fatto tutti i passaggi, dobbiamo solo eseguire il calcolo: 1900 € x 109 MQ – 8 % = 190.532,00 € Facciamo un piccolo arrotondamento per difetto… Ed ecco qua il VALORE DEL TUO IMMOBILE. Speriamo di essere riusciti a spiegarti bene le varie fasi e, soprattutto, ad esserti stati di aiuto.
Saremo
lieti di fissare un appuntamento con te, direttamente a casa tua, e darti tutte le informazioni che vorrai. Nel caso tu fossi interessato alla vendita, invece, potremmo spiegarti al meglio i nostri servizi e la nostra strategia di vendita. Seguiamo il cliente dall’inizio (messa in vendita dell’immobile) alla fine (rogito notarile), occupandoci di tutti gli aspetti tecnici e coordinando i vari professionisti (geometra, notaio, banca, ecc). In poche parole… AFFIDARSI A DINAMO CASA VUOL DIRE NON DOVERSI OCCUPARE DI NULLA… Un discorso a parte lo dedichiamo ai rapporti personali e al “lato umano”: per noi sono indispensabili e contano più di qualunque cosa. Non possiamo prenderci cura di un cliente senza capire il suo stato d’animo, le sue paura e, soprattutto, di cosa ha bisogno. Nel caso in cui avessi bisogno di aiuto, per il “conteggio” delle spese o per la ricerca della casa, non esitare a contarci allo 0574/448722 oppure contattaci su whatsapp/telegram al n° 333 811 3332 o via mail: Se questa slide ti è sembrata utile metti un “LIKE” alla nostra pagina Facebook o lasciaci una recensione su Facebook o Google. Se sei interessato a ristrutturare casa, grazie a Dinamo Casa puoi ottenere il superbonus 110% con sconto anticipato in fattura. Come si fa a calcolare il valore di un immobile?Il calcolo del valore dell'immobile richiede di moltiplicare la quotazione al metro quadro per la superficie commerciale dell'immobile e relativi coefficienti di merito. All'interno del calcolo si può considerare di inserire la classe energetica, la collocazione geografica, la categoria catastale e altri fattori.
Come si calcola il valore di una casa dalla rendita catastale?Il calcolo valore immobile da rendita catastale si effettua moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un coefficiente catastale determinato in base alla categoria catastale a cui appartiene l'immobile medesimo.
Quanto vale una casa di 100 mq?A grandi linee, si può affermare che il costo per costruire una casa di 100 mq di un solo piano va dagli 80.000 euro ai 140.000 euro, mentre, il costo per la costruzione di una villetta di 100 mq va da un minimo di 160.000 euro a un massimo di 270.000 euro.
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Valore di una casa come si calcola
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