Può capitare che, dopo aver sottoscritto un mutuo, con il passare degli anni le condizioni economiche non ti soddisfino più, soprattutto perché non sono così convenienti come lo erano in passato. Show
In questi casi puoi ricorrere alla surroga del mutuo, detta anche portabilità del mutuo: si tratta di una procedura che permette di trasferire il tuo finanziamento in un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose. Ma come funziona nel dettaglio la surroga del mutuo e quanto costa? E soprattutto, quando conviene surrogare il vecchio mutuo? Ti spieghiamo tutto in questa guida. COME FUNZIONA LA SURROGA DEL MUTUOCome detto, con “surroga del mutuo” si indica quel procedimento che permette di trasferire un finanziamento in corso presso un’altra banca, ottenendo così un nuovo mutuo. In questo modo si possono ottenere due vantaggi: puoi rinegoziare le condizioni del mutuo, ottenendo una rata e un tasso d’interesse più bassi, e in più mantieni l’ipoteca del vecchio mutuo. Con la surroga, quindi, puoi alleggerire l’importo della rata mensile, allungare o diminuire la durata del piano di ammortamento e richiedere una tipologia di tasso d’interesse diverso, passando per esempio da un mutuo a tasso fisso a un mutuo a tasso variabile. L’importo del nuovo mutuo dovrà essere necessariamente pari a quello del capitale residuo da rimborsare: nel caso tu abbia bisogno di liquidità extra dovrai richiedere la sostituzione del mutuo, che però prevede dei costi legali, di istruttoria e di perizia da sostenere, in quanto comporta l’estinzione del primo contratto di mutuo e la stipula di uno nuovo. QUANTO COSTA LA SURROGA DEL MUTUO?La surroga del mutuo non comporta nessuna spesa per il mutuatario: sarà infatti la nuova banca a sostenere tutte le spese di istruttoria della pratica, quelle di perizia dell’immobile e le spese per gli atti notarili. Inoltre potrai trasferire, insieme al vecchio mutuo, anche l’assicurazione scoppio e incendio sul mutuo o, in alternativa, chiedere il rimborso dell’importo già pagato e stipulare una nuova assicurazione. COME SI RICHIEDE LA SURROGA DEL MUTUO?La portabilità del mutuo può essere richiesta da tutti coloro che hanno un mutuo acceso presso un istituto di credito e desiderano trasferire il finanziamento presso una banca che offre condizioni più vantaggiose. Per avviare il procedimento di surroga del mutuo, basta comunicare la volontà di trasferire il finanziamento alla nuova banca: sarà questa a farsi carico di tutte le comunicazioni con il precedente istituto di credito e a dare avvio alla procedura. A questo punto è opportuno specificare che, mentre la banca di provenienza è obbligata ad accettare la richiesta di surroga, non vale lo stesso per la nuova banca, che non è obbligata in nessun modo ad accettare la tua richiesta di portabilità del mutuo. Ogni banca infatti valuterà caso per caso le richieste di surroga. Prima di fare richiesta per la portabilità del mutuo devi quindi valutare con attenzione i vantaggi che la nuova banca ti offre: metti a confronto diversi preventivi di surroga, in modo da trovare non solo il mutuo più vantaggioso ma anche quello che si adatta meglio alle tue esigenze. SURROGA DEL MUTUO: QUANDO CONVIENE?Quando conviene richiedere la surroga del mutuo? Dipende da quanto tempo hai sottoscritto il tuo mutuo attuale. La maggior parte delle banche, infatti, prevede un piano di ammortamento alla francese: i primi anni le rate saranno composte maggiormente dalla quota interessi, mentre la quota capitale crescerà negli anni successivi. Di conseguenza, la portabilità del mutuo è vantaggiosa se hai sottoscritto il finanziamento da pochi anni e quindi devi pagare ancora la maggior parte degli interessi. Se invece sei quasi alla fine del piano di ammortamento, dovrai restituire alla banca principalmente la quota capitale e quindi la surroga non sarà particolarmente vantaggiosa. In generale, comunque, la surroga è una buona soluzione se hai la necessità di diminuire l’importo della rata del mutuo, che tu sia all’inizio o alla fine del finanziamento. Surroga tempi minimi – Quanto ci vuole per traslocare un mutuo?Sulla portabilità del mutuo ancora oggi esistono delle zone di ombra che causano qualche difficoltà quando ci si imbatte nella necessità di dover quantificare con precisione la tempistica e le limitazioni legate a questo tipo di operazione di trasloco di un contratto di mutuo. Proviamo perciò a fare chiarezza suddividendo le situazioni con le quali si possono incontrare problemi visto il silenzio della normativa. Nel particolare: Quante volte si può chiedere la surroga? Quali sono i tempi minimi richiesti (da intendersi sia come quantità di giorni necessari per l’approvazione che per il definitivo passaggio del mutuo da un istituto di credito ad un altro)? Qual è la tempistica?Il codice civile prevede da tempo la possibilità di trasferire un finanziamento da una banca ad un’altra ma, nonostante le specifiche del decreto Bersani, non troviamo nessuna specifica riguardante la tempistica perché tale procedura giunga al termine. Quindi si tratta di un aspetto che viene rimesso al cumulo dei tempi impiegati nelle varie fasi dalle due banche coinvolte. Però bisogna fare anche in questo caso una distinzione. Infatti la banca dalla quale si trasloca (quindi quella presso la quale si ha il mutuo in corso) ha tempo 30 giorni perché provveda ad adempiere alle procedure necessarie per formalizzare il trasloco. Tale lasso di tempo parte dalla comunicazione ufficiale da parte della banca subentrante. Se la banca dalla quale si trasloca non adempie a tale obbligo è prevista una sanzione dell’1% per ogni mese (o sua frazione) in cui non provvede (comma 7 dell’art. 120 quater del D.Lgs. 385/93 e relative conversioni fino a D.Lgs. 169/12). Online sono presenti anche tool che permettono di calcolare questa penale come ad esempio quello proposto da Altroconsumo. Il calcolatore in questione si basa sull’ex articolo 2 del decreto legislativo 78/2009.  (Fonte Altroconsumo – data 18/10/2017) Il discorso suddetto non vale invece per la banca subentrante. Questa può impiegare tutto il tempo che ritiene necessario per fare le proprie valutazioni che sono:
Per conoscere i tempi massimi bisognerebbe controllare quelli specificati nei contratti o al massimo nei fogli informativi dei prodotti che sono stati scelti. La tempistica può andare da un minimo di 15 ad un massimo di 60 giorni ma l’esperienza di tanti mutuatari conferma che non mancano delle eccezioni al rispetto di questo orizzonte temporale. Ricapitoliamo: se ad esempio una banca ci mette 60 giorni per decidere di procedere al trasloco, si devono aggiungere fino a 30 giorni della banca dalla quale si trasloca raggiungendo complessivamente fino a 90 giorni. Si tratta di stime puramente teoriche perché poi ogni pratica di mutuo segue un proprio iter, condizionato da tanti altri aspetti come ad esempio quelli di consegna di tutti i documenti richiesti e, come ultimo atto dovuto, quello di quietanza che deve essere rilasciato dalla banca da cui si trasloca. Quali sono le limitazioni?Come limiti si possono intendere sia i tempi minimi prima di procedere alla surroga e sia quelli legati al numero di volte in cui si potrà approfittare della surroga stessa. Per quanto riguarda il primo aspetto, e cioè quello dell’intervallo di tempo necessario che deve passare dalla stipula al momento in cui si può fare la richiesta di trasloco, la normativa non fornisce alcuna indicazione. Bisogna però considerare che la banca che subentra subisce dei costi che in un normale contratto di accensione del mutuo gravano generalmente sul mutuatario. Questo peso economico può spingere la banca stessa a voler imporre dei tempi minimi prima di farsi carico di una richiesta. Si tratta di una scelta fortemente discrezionale. Quindi ci sono banche che richiedono non meno di un anno, altre che possono non prevedere durate minime. Questo tipo di informazione va richiesto direttamente alla banca che propone l’offerta che interessa, quando si richiede il classico preventivo. Un esempio di ‘tempistica’ viene data ad esempio da Banca Intesa che, al 16/10/2017, richiede almeno un anno dalla sottoscrizione del mutuo da surrogare (info da sito ufficiale Intesa Sanpaolo). Surrogatori seriali: quante volte è possibile richiedere la surroga?Se invece la questione è su “quante volte” si può richiedere una surroga del mutuo, bisogna fare sempre la distinzione tra quello che prevede la legge e quello che stabiliscono le banche. Al legislatore la questione non ha suscitato alcun interesse, dal momento che su un piano teorico, si dovrebbe poter passare da un contratto di mutuo ad un altro, senza dover sottostare a limiti, per potersi garantire sempre la soluzione migliore. Tuttavia le banche, che erogano i mutui per guadagnare, affrontano la questione dal punto di vista pratico. Proprio per questo gli istituti di credito scoraggiano le surroghe seriali, ovvero i continui tentativi di surroga fatti dai mutuatari. Ovviamente a chi sta cercando di valutare la surroga sotto ogni aspetto, dovrà interessare anche questo secondo approccio. Se si ha intenzione di passare ad un’altra banca con condizioni migliori lo deve fare quando si è assolutamente convinti. Sarà infatti molto difficile riuscire ad ottenere più di una surroga per uno stesso mutuo.
Quanto tempo deve passare per rinegoziare il mutuo?Puoi chiedere la rinegoziazione del mutuo in qualsiasi momento, non c'è una scadenza o un limite minimo da rispettare. Potenzialmente, puoi chiedere la rinegoziazione del mutuo anche dopo una settimana dalla concessione, oppure dopo un anno, due, o dieci anni.
Quali mutui possono essere surrogati?Tutti mutui possono essere soggetti a surroga. Inoltre, come accennato, con la Legge Bersani è possibile spostare il debito residuo presso un altro istituto creditizio a costo zero; una bella possibilità per tutti i mutuatari.
Quanto costa fare una surroga di un mutuo?QUANTO COSTA LA SURROGA DEL MUTUO? La surroga del mutuo non comporta nessuna spesa per il mutuatario: sarà infatti la nuova banca a sostenere tutte le spese di istruttoria della pratica, quelle di perizia dell'immobile e le spese per gli atti notarili.
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Dopo quanto tempo si può fare la surroga del mutuo
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