Contratto locazione art 2 comma 3 legge 431 cedolare secca

Vi sono vari tipi di contratto di locazione ad uso abitativo ma due sono quelli principali: le locazioni a canone libero e i contratti a canone concordato.
Come è noto, la legge 9 dicembre 1998, n. 431, che disciplina la locazione degli immobili, ha abolito la disciplina vincolistica prevista dalla nota legge sull'equo canone - legge 27 luglio 1978, n. 392 - che obbligava ad affittare gli immobili a un canone prestabilito.
Nel contratto a canone libero (legge 431/98 art. 2 comma 1), le parti stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’obbligo però di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, salvo casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile ecc.).
L’unica agevolazione fiscale per questo contratto è prevista per il proprietario per il pagamento dell’IMU nei Comuni che hanno deliberato una riduzione dell'aliquota.
Nel contratto a canone concordato o concertato (legge 431/98 art. 2 comma 3) le parti sono vincolate a concordare il canone nella misura stabilita in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato.
Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario sia all'inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Imu solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale).
La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa), tranne in casi particolari.
Sono previste agevolazioni fiscali sia per il proprietario che per gli inquilini in base alle fasce di reddito.
I contratti a canone concertato possono anche essere ad uso transitorio (di durata minima di 1 mese, e massima di 18 mesi non rinnovabili; con canone: concertato) e ad uso studenti universitari della durata minima di 6 mesi con un massimo di 36 mesi e canone concertato fissato dall'accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti.
Sono nulle tutte le clausole che prevedano ad es.:
- una durata del contratto inferiore ai 4 anni per i contratti di tipo libero e inferiore ai 3 anni per quelli concordati;
- che obblighi l’inquilino a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato o che preveda un canone superiore a quello definito negli accordi raggiunti nei contratti concordati.
Se il proprietario chiede una somma diversa da quella pattuita nel contratto, l’inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più, producendo in giudizio prova dei pagamenti.
Il locatore non può intimare disdetta alla prima scadenza.
La legge 431/98 disciplina all'art. 3 la disdetta del contratto da parte del locatore:
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’art. 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità e offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune; d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2.Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’art. 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’art. 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di 12 mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto a pena di nullità. Il contratto di durata superiore ai 30 giorni va registrato.
La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.
È obbligatorio registrare tutti i contratti di locazione a pena di nullità (legge finanziaria 2005).
Il legislatore per agevolare l'emersione dei contratti ha previsto l'agevolazione fiscale della cedolare secca.
Dal 7 aprile 2011 i proprietari persone fisiche di immobili locati ad uso abitativo possono optare per la cedolare secca sui redditi dagli affitti. La scelta deve essere effettuata in contratto o comunicata con invio di raccomandata all'inquilino.  La comunicazione deve obbligatoriamente contenere la rinuncia del proprietario a richiedere aumenti di qualsiasi natura e titolo per tutto il periodo in cui opta per il nuovo regime fiscale (non si può applicare l’Istat né aumenti per lavori, aumenti scadenzati nel tempo di canoni e degli oneri accessori se integrati nel canone), a pena di inefficacia e invalidità fiscale.
In caso di più proprietari la rinuncia vale comunque per tutti, indipendentemente dal fatto che uno solo dei proprietari abbia optato per la cedolare.
Il vantaggio per il proprietario è che si paga un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) e non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione che quindi si paga.
I vantaggi per l’inquilino, sono che il canone contrattuale rimane invariato, e non dovrà più pagare aumenti Istat e ogni altro aumento né le imposte di registro e di bollo per la parte a suo carico sulla locazione, risoluzione e sulle proroghe del contratto.
Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nel'’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (d.l. 47/2014).
Del pari, possono scegliere il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
Nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988 -  comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi), nonché nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe), l’aliquota è ridotta per i contratti di locazione a canone concordato: dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.
Il proprietario calcola l’imposta sostitutiva appunto, sul canone di locazione annuo e il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Perciò il risparmio fiscale è notevole.
Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni anche se il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Cosa vuol dire contratto 3 2 con cedolare secca?

Quando si applica la cedolare secca al 10%?

Che differenza c'è tra canone concordato e cedolare secca?

Chi ha diritto alla cedolare secca 10 %?