Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”. Show
Le imposte dovute quando si acquista da un’impresaSe il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:
QUANDO SULLE VENDITE È DOVUTA L’IVACome già detto, la cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva.
In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:
Le imposte dovute quando si acquista da un privatoSe il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO SENZA BENEFICI “PRIMA CASA”La base imponibile per il calcolo delle imposteQuando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione. Il sistema del prezzo-valorePer le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”. QUANDO SI APPLICALa regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva. A QUALI IMMOBILI SI APPLICAIl sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze (vedi paragrafo). LA RICHIESTA DELL’ACQUIRENTEPer l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo. L’INDICAZIONE DEL CORRISPETTIVOIn ogni caso, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito. COME SI CALCOLA IL VALORE CATASTALEIl valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120. RICAPITOLANDOIl sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:
PREZZO-VALORE ANCHE SULLE PERTINENZEIl sistema del prezzo-valore si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che:
QUALI SONO I VANTAGGI PER L’ACQUIRENTEL’acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il sistema del
prezzo-valore ha importanti benefici.
In secondo luogo, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio. BASE IMPONIBILEIL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE: CONDIZIONI E VANTAGGILa dichiarazione sostitutivaNelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti, oltre alle specifiche dichiarazioni relative all’applicazione del prezzo-valore e alla sussistenza dei benefici “prima casa” (vedi capitolo successivo), devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente le seguenti informazioni:
Il notaio deve segnalare all’Agenzia delle entrate gli agenti che non risultano iscritti al ruolo di “Affari in Mediazione”. Come faccio a vedere le mie proprietà?Per verificare la proprietà di un immobile, qualunque soggetto può richiedere una Visura Catastale. Cioè un estratto dei registri immobiliari da cui si possono rilevare diverse informazioni e che restituisce la situazione dell'immobile aggiornata secondo l'ultimo caricamento dell'Agenzia delle Entrate.
Come vedere atto Agenzia delle Entrate?le persone fisiche possono accedere direttamente al canale Entratel/Fisconline tramite le credenziali di autenticazione alla piattaforma telematica dell'Agenzia delle Entrate e l'indicazione del codice PIN.
Come faccio a sapere se sono proprietario di una casa?Per conoscere tali dati è necessario richiedere una visura ipotecaria. Per prima cosa, dunque, bisogna recarsi presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, oggi accorpata all'Ufficio del Territorio che, a sua volta, è un ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Lì bisogna chiedere una visura ipotecaria.
Come scaricare certificato catastale?È possibile richiedere una copia del certificato direttamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate, tramite posta elettronica semplice o certificata. Per la richiesta è necessario indicare i dati catastali dell'immobile e il proprio codice fiscale.
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